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Sortir de la récession dans l’immobilier commercial : il est temps de tenir ?

Sortir de la récession dans l'immobilier commercial : il est temps de tenir ?

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Notre propriété avec un magasin Walmart a sans doute diminué de 25% en valeur au cours des six derniers mois. Mais la trésorerie n’a pas changé.

Par John E. McNellis, directeur du promoteur immobilier McNellis Partners, pour WOLF STREET :

Il y a des années, en proie à la Grande Récession, l’un des meilleurs développeurs du Tennessee a secoué la tête en regardant son état financier et a dit d’une voix traînante : “Ma valeur nette a diminué de moitié, mais mon flux de trésorerie est le même.” Il n’était pas seul. L’immobilier commercial à l’échelle nationale a perdu environ quarante pour cent de sa valeur pendant ces périodes difficiles.

Son commentaire triste reconnaissait deux choses : la chute de la valeur de son portefeuille, mais plus important encore, le fait que cela n’avait vraiment pas d’importance. Alors qu’elles valaient moitié moins, ses propriétés étaient toujours occupées par des locataires payant un loyer.

Parce que cet investisseur avisé avait traversé plusieurs récessions – c’est comme des réunions de lycée, ils se faufilent sur vous –, il avait été carrément sobre avec les hypothèques qu’il avait placées sur ses biens immobiliers. Avec peu de dettes existantes, il n’a pas été obligé de vendre ses propriétés à l’échéance de leurs prêts; il pourrait refinancer à la place. Ainsi, ses seules pertes étaient sur papier – les chiffres réduits de son état financier – et il percevait toujours son loyer. Et lorsque le marché a rebondi en quelques années, ses états financiers se sont redressés.

Avance rapide jusqu’à aujourd’hui.

Les valeurs immobilières n’ont peut-être pas encore beaucoup baissé, mais elles regardent la pente du lapin. Nous avons examiné nos avoirs au détail en janvier, pensant que nous ferions un peu d’élagage. Nous avons envisagé de vendre un supermarché Walmart dans la vallée centrale et avons demandé à l’un de nos courtiers préférés ce qu’il rapporterait.

Parce que son bail Walmart est à court terme, il a déclaré que la propriété se vendrait à un taux de capitalisation de 6%; c’est-à-dire qu’un acheteur voudrait gagner 6 % par an sur son prix d’achat. Par conséquent, si le loyer était de 200 000 $ par an (ce n’est pas le cas), le prix d’achat aurait été de 3,33 millions de dollars (200 000 $/0,06 = 3,33 millions de dollars).

Nous n’étions pas prêts à vendre en janvier, mais nous l’étions la semaine dernière. Nous avons vérifié avec notre courtier. Un peu penaud, il a expliqué que les cauchemars des six derniers mois – le marché baissier, la flambée de l’inflation et des taux d’intérêt – feraient en sorte que les acheteurs insistent sur un rendement de 8 % aujourd’hui. Cela signifie que notre Walmart se vendrait désormais 2,5 millions de dollars (200 000 $ / 0,08 = 2,5 millions de dollars).

En d’autres termes, cette propriété a sans doute perdu 25% de sa valeur au cours des six derniers mois. Comme ce Tennessean rusé, nous avons décidé que nous préférerions garder nos pertes sur papier et avons choisi de ne pas vendre.

Cet exemple démontre la ressemblance étroite entre les immeubles commerciaux à locataire unique et le marché obligataire : le prix des deux baisse lorsque leurs rendements augmentent et, à l’inverse, augmente lorsque leurs rendements baissent. Et, pour simplifier un peu les choses, les fluctuations de valeur de chacun ne sont pas pertinentes si vous ne vendez pas : si vous achetez un bon du Trésor de 1 000 $ en payant 5 % d’intérêt et que vous le conservez jusqu’à l’échéance, vous obtiendrez vos 5 % chaque année et tout de votre dos principal. Mais vendez lorsque les taux d’intérêt grimpent à 10% et vous ne recevrez qu’un prix bien inférieur. D’autre part, vendez lorsque les taux d’intérêt s’effondrent à 2,5 % et vous obtiendrez un montant beaucoup plus élevé.

Le même calcul fonctionne pour le commerce de détail à locataire unique : si vous ne vendez pas, votre « flux de trésorerie est le même ». Si vous le faites, vous montez sur le marché comme un taureau mécanique.

Mon exemple implique également un point différent : même si nous concédons une chute époustouflante des valeurs de l’immobilier commercial – c’est possible – il est peu probable que nous assistions à l’émergence d’un marché d’acheteurs dynamique. Au lieu de cela, les vendeurs disposant des moyens financiers remettront leurs marchandises sur les étagères et attendront une journée plus ensoleillée avant de vendre.

Plutôt qu’un marché d’acheteurs, nous verrons probablement des acheteurs et des vendeurs creusés à un mile l’un de l’autre, retranchés dans leurs propres attentes, tandis que nous regardons la vitesse du marché s’évaporer comme un crachat sur une plaque chauffante.

Les vendeurs chassés de leurs redoutes par la mort, le divorce, la dissolution, la catastrophe ou simplement un surendettement peuvent en effet être massacrés, mais il y a tellement d’argent à courir après l’immobilier ces jours-ci que même eux peuvent vivre pour se battre un autre jour.

Revenons à ce Tennessean astucieux. Il a compris que la valeur nette est pour se vanter, les flux de trésorerie sont pour manger. Alors pourriez-vous. Par John E. McNellis, auteur de Réussir dans l’immobilier : débuter en tant que développeur.

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